Propiedad horizontal. Segregación para vivienda

¿Se requiere el consentimiento de la comunidad si no se altera la cuota de participación del inmueble en el edificio donde se encuentra integrado?

Calificada negativamente por el Registro de la Propiedad la inscripción de dos fincas nuevas destinadas a vivienda segregadas de una finca en régimen de propiedad horizontal conforme a la escritura presentada por el interesado, entendiendo el Registrador que es preciso la aprobación por acuerdo de la comunidad, presenta aquel recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), al considerar que este acuerdo no es necesario, pues cuenta con licencia municipal y las obras no suponen una variación de la cuota de participación del inmueble en el edificio.

Resolviendo el recurso, la DGSJFP ha recordado que la división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto son una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere el consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran porque:

  • pueden suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales;
  • pueden alterar las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad.

Para la división de elementos privativos es necesaria la mayoría de 3/5 del total de propietarios que representen los 3/5 de las cuotas de propiedad, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación.

No hay obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que, además del correspondiente al propietario del elemento dividido, presten los restantes propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura.

No obstante, se admite la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. Estas cláusulas anticipan el consentimiento requerido por la Ley para la modificación del título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no solo sobre sus elementos privativos, sino también sobre los elementos comunes, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.

En el presente caso la DGSJFP ha rechazado el recurso, al no concurrir ni el consentimiento de la comunidad ni figurar inscrita en los estatutos la cláusula estatutaria que permita tal posibilidad.

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